January 15, 2020 522 PM
LEJANO OESTE DE TEXAS – A lo largo de un período de veinte años, Texas perdió 2.2 millones de acres de tierras de labranza, de los cuales 1.2 millones fueron convertidos en uso no agrícola únicamente en los últimos cinco años, según un nuevo estudio de tendencias de tierras en Texas desde 1997 hasta 2017 realizado por el Instituto de Recursos Naturales (NRI) de Texas A&M.
En el Oeste de Texas, algunos terratenientes y sus herederos buscan maneras innovadoras para hacer que su tierra sea rentable e impedir la fragmentación (la disgregación de grandes granjas, haciendas y bosques en tamaños más pequeños de propiedad.)
A medida que ha aumentado de forma explosiva la población de Texas (con un aumento del 48% durante el período del estudio), la expansión urbana está invadiendo zonas que antes eran rurales. Alrededor de las principales ciudades, están fragmentando las tierras, a medida que los terratenientes subdividen el terreno y lo desarrollan para uso residencial o comercial.
“La fragmentación afecta a todo el mundo, no solo al hacendado, no solo al medio ambiente. Afecta a todos y a todo,” dijo David Crow, ganadero del Condado de Jeff Davis y consejero del Fideicomiso de Tierras Agrícolas de Texas.
Tras la divulgación del estudio, Roel López, doctorado y director del NRI, explicó el impacto medioambiental de la fragmentación en Texas, afirmando que los espacios abiertos en Texas “proporcionan valiosos servicios de ecosistema de los que dependemos para nuestras necesidades cotidianas, como la calidad del aire y el agua, la captura de carbono y el hábitat de la vida silvestre.”
Pero solo está creciendo la fragmentación y la distancia del Oeste de Texas con la expansión urbana no significa que esté inmune a la disgregación de grandes extensiones de terreno. Crow señaló otras dos contribuciones a la fragmentación: calculó que el hacendado activo medio en el Oeste de Texas tiene ahora más de 50 años y reconoció que los valores inmobiliarios no paran de subir.
El “índice de riesgo de fragmentación” del estudio se parece a lo que piensa Crow. Calcula un riesgo “medio” de fragmentación en el Condado de Presidio y un riesgo ligeramente menor en los condados de Jeff Davis y Brewster, basándose en el valor de la tierra en el mercado, el tamaño medio de operación, el crecimiento futuro de la población y la edad del explotador.
“A medida que disminuyen los tamaños de propiedad, también disminuye la probabilidad de mantener una ganancia con los usos tradicionales de la agricultura, la ganadería y la silvicultura, facilitando la conversión de tierras de labranza en usos no agrícolas,” dijo López.
En cuanto a la “edad del explotador,” dijo Crow, “hay una transición generacional y no hay mucha gente joven que entre en el negocio, por lo que los terratenientes están diciendo, `¿Qué hago con esto?´”
Crow explicó, “Deciden ponerlo en el mercado y eso disgrega otra hacienda más.”
Pero no todas las generaciones más jóvenes están preparadas para vender aún. A medida que 4.6 millones de acres han sido apartados de tierras de pastoreo en Texas a lo largo de los últimos 20 años, muchos buscan fuentes alternativas de ingresos para diversificar los ingresos procedentes de su tierra, más allá de las explotaciones agrícolas o ganaderas, que tienen costes crecientes de mano de obra y de materiales y pueden ser vulnerables a un clima impredecible.
Las servidumbres de paso de tuberías, los paneles solares, los aerogeneradores y la extracción de petróleo y de gas son algunas de las opciones comunes disponibles. Desde hace mucho, las exenciones fiscales agrícolas han ayudado a las explotaciones agrícolas y ganaderas, y el estado brindó desgravaciones a los terratenientes dispuestos a convertir sus tierras en una clasificación de “gestión de la vida silvestre.”
Allison Ryan y su familia tienen una propiedad en el Condado de Jeff Davis, que según dice no pueden explotar como hacienda, no tiene derechos de petróleo ni de minerales y es demasiado agreste como para arrendarla para el pastoreo. En los últimos años, ha buscado oportunidades para hacer que su propiedad sea económicamente viable, a la vez que tenga un enfoque centrado en “no dejar huella [de carbono].”
Ryan empezó a organizar retiros de fin de semana en la hacienda familiar para sus clientes de entrenamiento personal, pero al final el emprendimiento evolucionó hasta convertirse en Explore Ranches, un lujoso negocio de alquiler a corto plazo que Ryan cofundó y lanzó en diciembre de 2018 junto a Jay Kleberg y Jesse Womack. Los hacendados que usan el servicio de alquiler pueden generar unos cuantos miles de dólares la noche, y los huéspedes ganan acceso a las tierras de las haciendas que, de lo contrario, forman parte del 85% de tierras de propiedad privada en Texas.
Diferentes haciendas ofrecen recorridos, pesca, paseos a caballo, experiencias culinarias y más, capitalizando una creciente industria turística y el interés que siente la generación de los millenial por coleccionar experiencias en lugar posesiones, explicó Ryan. Actualmente, la página web ofrece cuatro haciendas en la zona de los tres condados, otras seis en Texas y un puñado en todo el país.
Crow dijo que las servidumbres para la conservación son otra herramienta para mantener intactas grandes propiedades formadas por haciendas. Los terratenientes que adoptan ese enfoque están donando o vendiendo los derechos de desarrollo de su propiedad, produciendo una ventaja fiscal del gobierno por, esencialmente, devaluar la propiedad.
Incluso si la tierra es vendida después, se mantienen para siempre en la servidumbre los derechos de desarrollo, manteniendo unida la propiedad y manteniendo a raya el desarrollo. “Es una operación muy seria,” dijo Crow, que señaló que el Fideicomiso de Tierras de Texas y The Nature Conservancy (una organización internacional sin fines de lucro, dedicada a la conservación de la biodiversidad y el medio natural) participan en la creación de esta clase de servidumbres en el Oeste de Texas.
A lo largo de las últimas dos décadas, han disminuido las tierras de cultivos por unos tres millones de acres, y las tierras de pastoreo disminuyeron por casi cinco millones de acres. A la vez, aumentó la superficie de gestión de vida silvestre por alrededor de cinco millones, más de los 94,000 acres que hubo en 1997.
“A medida que se incrementa la gestión de vida silvestre en todo el estado como estrategia viable de gestión de tierras, la actual tendencia sugiere que los terratenientes activos están usando varias herramientas para mantener explotaciones sostenibles,” concluye el estudio.
Para Ryan y su familia, un interés por la conservación y los beneficios fiscales de convertirse en una “exención por vida silvestre” condujeron a su familia a pasar a esa clasificación. Estos terratenientes deben proporcionar un plan de gestión de la vida silvestre y hacer “cosas específicas para monitorizar la vida silvestre y fomentar la vida silvestre,” dijo Ryan.
Ryan reconoce que la gente que compra tierra y que no esté interesada en la ganadería quiere encontrar las maneras para esquivar el pago de altos impuestos sobre bienes inmuebles, y pueden ser una opción atractiva las exenciones por vida silvestre.
Su padre participó en The Nature Conservancy y trabajó con la organización y otros terratenientes en el Condado de Jeff Davis y en todo el estado de Texas. “No quiso verlo todo disgregado, desarrollado, ni ver cambiado el paisaje. Era súper apasionado por hacer algo al respecto y asegurarse de que eso no pasara.”
“La conservación fundamentada y las iniciativas para la planificación urbana deben incluir y apuntar a estos terratenientes así como explorar los métodos para incentivar la continua administración de tierras de explotación en Texas,” dijo López. En su declaración, el director del Instituto de Recursos Naturales de Texas A&M vinculó la conservación futura de tierras de explotación con los terratenientes privados que administran estratégicamente estas propiedades.
Nota de la Editora: David Crow es el padre de la Editora Jefa, Maisie Crow.
Traducción de MIRIAM HALPERN CARDONA
